Indeksācija, kas pamatota ar patēriņa cenu svārstībām, nav ceļš kā iznomātājs var gūt vieglu peļņu
Indeksācija, kas pamatota ar patēriņa cenu svārstībām, nav ceļš kā iznomātājs var gūt vieglu peļņu
BDO praktizējošais zvērināts advokāts Jānis Zaļais panāk nozīmīgu spriedumu, kurā pēc būtības atzīts, ka patēriņa cenu straujš pieaugums neļauj negodprātīgiem iznomātājiem gūt nesamērīgu peļņu uz nomnieka rēķina vai uzspiest savu gribu nomniekiem.
Vidzemes apgabaltiesa 2026.gada 26.februārī ir pieņēmusi tiesu praksē nozīmīgu spriedumu, kurš izraisa to, ka pat ja līgumā paredzēta nomas maksas indeksācija pamatojoties uz patēriņa cenu izmaiņām, straujš patēriņa cenu pieaugums pats par sevi nav automātisks pamats iznomātājam gūt neparedzētu peļņu vai izmantot šo apstākli, lai uzspiestu nomniekam neizdevīgus līguma nosacījumus.
Iznomātājs nedrīkst nesamērīgi paaugstināt nomas maksu, aizbildinoties ar patēriņa cenu strauju pieaugumu, ja tas noved pie netaisnības un nomas maksas nenoteiktības. Tāpat, šī apstākļa izmantošana, lai piespiestu nomniekus uzņemties tiem neizdevīgus līguma nosacījumus, draudot ar pretenzijām uz paaugstinātu nomas maksu, neatbilst labas ticības principam.
Šo rezultātu panāca zvērināts advokāts Jānis Zaļais no BDO, pārstāvot nomnieku ilgstošā strīdā ar iznomātāju.
“Šis princips ir piemērojams arī ārpus nomas attiecību tiesiskā regulējuma līdzīgas tiesiskajās attiecībās, jo līgumam ir jābūt paredzamam. Tas ir skaidrs signāls nomas tirgum – patēriņa cenu indekss nav instruments, ar ko var manipulēt, lai paaugstinātu nomas maksu līdz absurdam, vai izmantot to kā piespiešanas mehānismu” - uzsver zvērināts advokāts.
Pēc zvērināta advokāta teiktā, nomas līgums paredzēja iznomātāja tiesības vienpusēji grozīt nomas maksu ar paziņojumu (indeksācija), kurš pamatots ar patēriņa cenu svārstībām. Izmantojot patēriņa cenu astronomisku kāpumu 2023.gadā, iznomātājs centās gūt papildu peļņu uz nomnieka rēķina, pieprasot par 16,2% lielāku nomas maksu un apsaimniekošanas maksu. Kā alternatīvu iznomātājs piedāvāja nedaudz mazāku nomas maksas paaugstināšanu, ja nomnieks pagarinās nomas attiecības.
“Tā ir klasiska negodprātīga rīcība – izmantot tirgus satricinājumus, lai radītu sev nesamērīgu labumu uz sadarbības partnera rēķina. Iznomātājs piedāvāja nomniekam atlikušajos divos gados apmaksāt par dažiem tūkstošiem lielākus ikmēneša rēķinus vai nomas attiecību pagarināšanas gadījumā piedāvāja nelielu atlaidi” - norāda advokāts.
“Tiesa būtībā pateica: indekss nav automātiska formula, kuru iznomātājs var izmantot, lai jebkurā situācijā pieprasītu vairāk naudas. Ir robežas, un šis spriedums tās iezīmē ļoti skaidri.”
Precedents ar plašu ietekmi uz nomas tirgu:
Spriedums izceļ divus būtiskus principus, kas turpmākajiem nomas strīdos ir ļoti nozīmīgi:
1. Indeksācijas mehānismi nav absolūti;
2. Nomas maksai jābūt noteiktai, paredzamai un taisnīgai.
Advokāts komentē:
“Šī lieta atgādina visiem tirgus dalībniekiem – līgumi nav instrumenti gribas uzspiešanai. Līgumi ir abpusēji izdevīga sadarbība. Ja viena puse izmanto neparedzamu situāciju, lai radītu otru pusei nesamērīgu slogu, tiesai tas nepaliks nepamanīts. Šis spriedums atbrīvo rokas citiem nomniekiem visā Latvijā, jo tas nostiprina nomas maksas noteiktību, nostiprina labas ticības principa praktisku pielietojumu un rada stabilitāti uzņēmējiem ilgtermiņa nomas attiecību laikā.”
Lai arī iznomātājām ir tiesības iesniegt kasācijas sūdzību, Senāts neskata lietu pēc būtības un Vidzemes apgabaltiesas spriedums ir skaidrs signāls, ka tiesa iedziļinās faktiskajos lietas apstākļos un tiesu nepārliecina formāla atsaukšanās uz līgumā pielīgto indeksāciju.
Vidzemes apgabaltiesa 2026.gada 26.februārī ir pieņēmusi tiesu praksē nozīmīgu spriedumu, kurš izraisa to, ka pat ja līgumā paredzēta nomas maksas indeksācija pamatojoties uz patēriņa cenu izmaiņām, straujš patēriņa cenu pieaugums pats par sevi nav automātisks pamats iznomātājam gūt neparedzētu peļņu vai izmantot šo apstākli, lai uzspiestu nomniekam neizdevīgus līguma nosacījumus.
Iznomātājs nedrīkst nesamērīgi paaugstināt nomas maksu, aizbildinoties ar patēriņa cenu strauju pieaugumu, ja tas noved pie netaisnības un nomas maksas nenoteiktības. Tāpat, šī apstākļa izmantošana, lai piespiestu nomniekus uzņemties tiem neizdevīgus līguma nosacījumus, draudot ar pretenzijām uz paaugstinātu nomas maksu, neatbilst labas ticības principam.
Šo rezultātu panāca zvērināts advokāts Jānis Zaļais no BDO, pārstāvot nomnieku ilgstošā strīdā ar iznomātāju.
“Šis princips ir piemērojams arī ārpus nomas attiecību tiesiskā regulējuma līdzīgas tiesiskajās attiecībās, jo līgumam ir jābūt paredzamam. Tas ir skaidrs signāls nomas tirgum – patēriņa cenu indekss nav instruments, ar ko var manipulēt, lai paaugstinātu nomas maksu līdz absurdam, vai izmantot to kā piespiešanas mehānismu” - uzsver zvērināts advokāts.
Pēc zvērināta advokāta teiktā, nomas līgums paredzēja iznomātāja tiesības vienpusēji grozīt nomas maksu ar paziņojumu (indeksācija), kurš pamatots ar patēriņa cenu svārstībām. Izmantojot patēriņa cenu astronomisku kāpumu 2023.gadā, iznomātājs centās gūt papildu peļņu uz nomnieka rēķina, pieprasot par 16,2% lielāku nomas maksu un apsaimniekošanas maksu. Kā alternatīvu iznomātājs piedāvāja nedaudz mazāku nomas maksas paaugstināšanu, ja nomnieks pagarinās nomas attiecības.
“Tā ir klasiska negodprātīga rīcība – izmantot tirgus satricinājumus, lai radītu sev nesamērīgu labumu uz sadarbības partnera rēķina. Iznomātājs piedāvāja nomniekam atlikušajos divos gados apmaksāt par dažiem tūkstošiem lielākus ikmēneša rēķinus vai nomas attiecību pagarināšanas gadījumā piedāvāja nelielu atlaidi” - norāda advokāts.
“Tiesa būtībā pateica: indekss nav automātiska formula, kuru iznomātājs var izmantot, lai jebkurā situācijā pieprasītu vairāk naudas. Ir robežas, un šis spriedums tās iezīmē ļoti skaidri.”
Precedents ar plašu ietekmi uz nomas tirgu:
Spriedums izceļ divus būtiskus principus, kas turpmākajiem nomas strīdos ir ļoti nozīmīgi:
1. Indeksācijas mehānismi nav absolūti;
2. Nomas maksai jābūt noteiktai, paredzamai un taisnīgai.
Advokāts komentē:
“Šī lieta atgādina visiem tirgus dalībniekiem – līgumi nav instrumenti gribas uzspiešanai. Līgumi ir abpusēji izdevīga sadarbība. Ja viena puse izmanto neparedzamu situāciju, lai radītu otru pusei nesamērīgu slogu, tiesai tas nepaliks nepamanīts. Šis spriedums atbrīvo rokas citiem nomniekiem visā Latvijā, jo tas nostiprina nomas maksas noteiktību, nostiprina labas ticības principa praktisku pielietojumu un rada stabilitāti uzņēmējiem ilgtermiņa nomas attiecību laikā.”
Lai arī iznomātājām ir tiesības iesniegt kasācijas sūdzību, Senāts neskata lietu pēc būtības un Vidzemes apgabaltiesas spriedums ir skaidrs signāls, ka tiesa iedziļinās faktiskajos lietas apstākļos un tiesu nepārliecina formāla atsaukšanās uz līgumā pielīgto indeksāciju.